香港自由行大補帖-Jerry香港旅遊日記

最近經過慈雲路，
發現原來富宇九如的銷售中心
換上了紅色一大片的東方矽谷廣告，
標榜台積電3分鐘、園區後花園。
進去銷售中心才知道
是富宇在寶山的新推案，
寶山這個區域雖然真的離園區很近，
但因為機能和發展性不及，
再加上是在都市計劃外的土地
(貸款成數會受限)
導致這一區的房價，始終很低迷。
20年前很多工研究及園區的朋友，
去那邊買人生的第一間房，
例如彤雲山莊，雙溪華廈
到目前房價幾乎20年來沒什麼動，
還是100-200萬，
導致Jerry還有很多園區的朋友同事，手上都還有持有這一區的房子，沒有賣掉
一來因為大都是起家厝
二來主因是因為賣了根本沒賺，也拿不到什麼錢，
還不如拿來出租，報酬率還比較高一點。

因此在寶山這一區，近幾年來大部分的建商都是推豪華別墅
用這一區的好山好水來吸引準備退休、養老養生的竹科高級主管
像之前寶山另一個三期造鎮放翁清境、想望之旅，
也是富宇建設口碑不錯的案子。

但這次看到富宇在這一區大規模推小坪數2-3房的案子，還蠻驚訝的。
尤其當我聽到他們的開價時，差點當場昏倒........
以下先介紹最新收集到的資訊，待會再來聊價格

基地位置:

檢視較大的地圖 

富宇東方矽谷的地點在
寶山雙溪國小的後面，三千院附近。
分兩期開發，第1期78戶，第2期190多戶。
第1期是2房3房，第2期是2~4房，
因為建照還未取得在潛銷期間，圖不能帶回。
這區因為在都計外，容積率應該都不高
所以只推地上7層高度的華廈，地下二層
一期共有4棟，2棟是2房四拼，2棟是3房雙拼。一共78戶。

2房格局，有前後陽台，浴室開窗。
室內加陽台21坪。這種格局，如果在關埔鐡定很好賣。
3房42坪，室內加陽台有29坪多，(無雨遮)

另外有棟的三房衛浴兩間都沒有對外窗，上回有請教建築界的前輩
為什麼建商明明知道衛浴沒開窗的不好賣，為什麼還要這樣設計
那位前輩就用很簡單的兩個字回答---"成本"
有沒有開窗,一坪造價可能會差1-2萬以上
這也是為什麼市面上還是有很多大樓是衛浴沒有對外窗的主要原因。
像很多寶X系例的推案，衛浴都沒有對外窗，
但每坪開價通常硬是比隔壁的建案便宜個1-2萬，
一坪差個1-2萬，總價就有可能差到40-80萬，
這樣的價格策略，通常一推出都還蠻熱銷的。 

回到價格的問題，
這次富宇東方矽谷推出每坪18-19萬的價格，
真的是讓我百思不得其解

就市場面來說
在這個寶山園區後花園這區，
以下表剛從永慶購屋網捉下來的資料彤雲山莊為例
20年左右中古有電梯華廈，
一坪開價才6-8萬，總價開298萬，還含一個大車位

而富宇東方矽谷，雖然說是全新的預售案，
但光一個車位就要80-95萬，
一坪開價18-19萬，足足是現有中古屋2倍以上的價格，
而在光復路關埔這區，中古屋和預售屋頂多30-50%左右的價差
在市場面來說，要一般消費者接受左邊500公尺298萬，
右邊一樣的大小格局，差不多的生活機能
只因是全新、知名建商，卻要付出998萬的成本，總價差了3倍以上
應該是很難讓人接受的.......

再從建商成本面來說
一般建商合理每坪開價的速算公式是
(每坪土地購買成本/奬勵、法定容積倍數+每坪造價成本)*1.3倍=合理每坪開價
每坪土地在轉換成建坪的成本時
會因不同土地的容積率、建蔽率及建商在申請建照時
所取得的容積奬勵而有所不同，
一般來說速算公式是把土地成本除以3.6-4.5之間。

每坪造價成本則會因建造的高度、用的建材不同而有所不同，
但以20樓以下的大樓為例，除了超級豪宅外，一坪成本大都在8-10萬之間
而像富宇東方矽谷這種7樓以下的，每坪建造成本大約在6萬左右。

要乘1.3倍是因為
要去包含建商的人事、行政、利息、銷售成本(15%)及建商要賺的利潤(15%)

因此以上述建商的成本面去預估，除非富宇買的土地成本超高，
否則推這個價格，真的很匪疑所思..................

當然，建商有專業的評估團隊，也較一般消費者能掌握更多的訊息，
或許富宇有掌握什麼我們不知道的超級大利多，才會如此有所本
開出這麼一個嚇死人的天價。

至於真象倒底如何，我想也只能等時間來驗證囉!!