close
3個步驟可以交叉比對出是否真的是投資客的跳樓價。
步驟1》先看房屋條件再看價格
步驟2》打聽鄰近個案成交行情
步驟3》上討論區去查價
(轉貼Smart智富月刊第152期 2011-03-29 )
奢侈稅政策還沒正式上路，就已經硬生生地澆息了房市交易熱火，這盆冷水來得又快又急，一時間，要買房的人縮手了，大家都在等：房價會不會下修、有沒有便宜可撿？
根據《黑心建商的告白》作者Sway的觀察，雖然價格未見大幅下修，但「散戶」型投資客已急著拋貨，深怕被奢侈稅套牢2年。所謂的散戶投資客是指口袋不深、手上物件不多的小咖投資客，因為進價成本比專業投資客高，相對利潤空間有限，這批人會趕在5月底前出脫手上物件（編按：因為房屋過戶程序約要1個月的時間，拖過6月再賣出，有可能還是會被奢侈稅「卡」到），寧願少賺也不願意7月以後住「套房」。
因此，自住客想撿便宜，不妨多跟房仲打聽，是否有「急售」物件，如果有的話，就可以積極去看房子，以了解價格是否有鬆動。
如果中古屋真的有恐慌性賣壓出籠，預售屋價格也會守不住，建商的議價空間就會拉大，尤其是推案量大的地區。
在買、賣雙方都保持觀望的情況下，資金不足的小建商，可能會先殺價出脫手上建物，自住型買家有機會在4、5月時撿到便宜。接下來教你3招，殺價精準到位。
第1招：預售屋》建商開價先打7折
現階段預售屋市場買氣蕭條，案場「只看、不下訂」是目前普遍現象。信義房屋企研室經理蘇啟榮便說，買氣依然存在，只是態度觀望保守，在新北市林口、三峽、新莊等推案量大的地區，買方逛案場就像在逛特賣會，企圖撿便宜。
鄉林建設副總經理應致德分析，民眾期望奢侈稅能打壓房價，因此買氣急凍；但建商的土地進價成本墊高、建築成本也隨原物料價格攀漲而上升，降價空間並不大，目前多持觀望，不願意降價求售。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，現階段建商雖然尚未調降牌告價，但是為了壓制退訂潮、刺激買氣，檯面下的讓價空間變大了。「開價打7折是可以參考的殺價策略」，因為建商開價會比成交價高約2成，加上奢侈稅影響，更提高了讓價空間。
第2招：中古屋》用去年漲幅找出合理價
出價可以用力砍，但該怎麼來回議價，才不至於買貴，就必須先摸清楚屋主底價。Sway建議以去年底的成交價減掉前年底的成交價，把漲幅除以2，就是合理價。舉例來說，前年成交價每坪40萬元、去年成交價每坪50萬元，那麼45萬元就是合理價（〔40＋50〕÷2），然後再降低個幾萬元來議價，例如從每坪42萬元開始出價，再慢慢提高。
黃增福表示，奢侈稅稅率10%～15%是賣方讓價的天花板，除非有重大利空，否則不太可能跌幅超過15%。尤其北市房子具稀有性，市中心（指信義、大安、中正、松山、中山區）房價能跌5%已是很大空間，其他行政區跌幅估5%～10%，自住客可據此參考房仲網站上的周邊成交價當殺價參考。
第3招：滯銷戶》3步驟挖出賣方跳樓價
這一波房市買氣急凍，也可能會有一些建商把過去賣了好幾年的滯銷戶拿出來，想加速出清，銷售人員或房仲業務員可能鼓吹「投資客逃命的跳樓價」來利誘消費者，這類房子該怎麼出價，殺多少才划算？Sway建議，以下3個步驟可以交叉比對出是否真的是投資客的跳樓價。
步驟1》先看房屋條件再看價格
千萬別因為房價看起來很合理，就真以為撿到便宜，最好理智地評估該房屋本身的方位、格局、採光等條件，評估是否適合居住。畢竟之所以是「滯銷戶」，一定有其先天缺點，除非你可以忍受，否則買進後，萬一不合住，想脫手，也很難轉手。
步驟2》打聽鄰近個案成交行情
如果可以接受屋況，接下來就可以向鄰近個案打聽成交行情，看看是否真有價格落差，並比對中古屋的成交價格。原則上，新成屋價格應在中古屋的1.2倍左右。如果建商或仲介開價仍高於這個水準，就可以此標準來殺價。
步驟3》上討論區去查價
近2、3年，大台北地區預售屋的開價跳漲，如果是建商把所謂的餘屋或保留戶拿出來賣，即使價格比同區域的其他預售案開價更合理，但跟兩年前推案時相比，價格仍可能偏高。如果是買這種房子，還可以到智邦不動產與Mobile01兩大討論區去查詢去年或前年的成交價格，來交叉比對。
新竹房地產-JR圓夢團隊
現金流、新竹房地產投資、財務自由
新竹租屋,竹科人財務自由,退休規劃
股票權證套利
http://www.101jr.com/
E-mail: jr@101jr.com
Facebook: Jerry Tien
步驟1》先看房屋條件再看價格
步驟2》打聽鄰近個案成交行情
步驟3》上討論區去查價
(轉貼Smart智富月刊第152期 2011-03-29 )
奢侈稅政策還沒正式上路，就已經硬生生地澆息了房市交易熱火，這盆冷水來得又快又急，一時間，要買房的人縮手了，大家都在等：房價會不會下修、有沒有便宜可撿？
根據《黑心建商的告白》作者Sway的觀察，雖然價格未見大幅下修，但「散戶」型投資客已急著拋貨，深怕被奢侈稅套牢2年。所謂的散戶投資客是指口袋不深、手上物件不多的小咖投資客，因為進價成本比專業投資客高，相對利潤空間有限，這批人會趕在5月底前出脫手上物件（編按：因為房屋過戶程序約要1個月的時間，拖過6月再賣出，有可能還是會被奢侈稅「卡」到），寧願少賺也不願意7月以後住「套房」。
因此，自住客想撿便宜，不妨多跟房仲打聽，是否有「急售」物件，如果有的話，就可以積極去看房子，以了解價格是否有鬆動。
如果中古屋真的有恐慌性賣壓出籠，預售屋價格也會守不住，建商的議價空間就會拉大，尤其是推案量大的地區。
在買、賣雙方都保持觀望的情況下，資金不足的小建商，可能會先殺價出脫手上建物，自住型買家有機會在4、5月時撿到便宜。接下來教你3招，殺價精準到位。
第1招：預售屋》建商開價先打7折
現階段預售屋市場買氣蕭條，案場「只看、不下訂」是目前普遍現象。信義房屋企研室經理蘇啟榮便說，買氣依然存在，只是態度觀望保守，在新北市林口、三峽、新莊等推案量大的地區，買方逛案場就像在逛特賣會，企圖撿便宜。
鄉林建設副總經理應致德分析，民眾期望奢侈稅能打壓房價，因此買氣急凍；但建商的土地進價成本墊高、建築成本也隨原物料價格攀漲而上升，降價空間並不大，目前多持觀望，不願意降價求售。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，現階段建商雖然尚未調降牌告價，但是為了壓制退訂潮、刺激買氣，檯面下的讓價空間變大了。「開價打7折是可以參考的殺價策略」，因為建商開價會比成交價高約2成，加上奢侈稅影響，更提高了讓價空間。
第2招：中古屋》用去年漲幅找出合理價
出價可以用力砍，但該怎麼來回議價，才不至於買貴，就必須先摸清楚屋主底價。Sway建議以去年底的成交價減掉前年底的成交價，把漲幅除以2，就是合理價。舉例來說，前年成交價每坪40萬元、去年成交價每坪50萬元，那麼45萬元就是合理價（〔40＋50〕÷2），然後再降低個幾萬元來議價，例如從每坪42萬元開始出價，再慢慢提高。
黃增福表示，奢侈稅稅率10%～15%是賣方讓價的天花板，除非有重大利空，否則不太可能跌幅超過15%。尤其北市房子具稀有性，市中心（指信義、大安、中正、松山、中山區）房價能跌5%已是很大空間，其他行政區跌幅估5%～10%，自住客可據此參考房仲網站上的周邊成交價當殺價參考。
第3招：滯銷戶》3步驟挖出賣方跳樓價
這一波房市買氣急凍，也可能會有一些建商把過去賣了好幾年的滯銷戶拿出來，想加速出清，銷售人員或房仲業務員可能鼓吹「投資客逃命的跳樓價」來利誘消費者，這類房子該怎麼出價，殺多少才划算？Sway建議，以下3個步驟可以交叉比對出是否真的是投資客的跳樓價。
步驟1》先看房屋條件再看價格
千萬別因為房價看起來很合理，就真以為撿到便宜，最好理智地評估該房屋本身的方位、格局、採光等條件，評估是否適合居住。畢竟之所以是「滯銷戶」，一定有其先天缺點，除非你可以忍受，否則買進後，萬一不合住，想脫手，也很難轉手。
步驟2》打聽鄰近個案成交行情
如果可以接受屋況，接下來就可以向鄰近個案打聽成交行情，看看是否真有價格落差，並比對中古屋的成交價格。原則上，新成屋價格應在中古屋的1.2倍左右。如果建商或仲介開價仍高於這個水準，就可以此標準來殺價。
步驟3》上討論區去查價
近2、3年，大台北地區預售屋的開價跳漲，如果是建商把所謂的餘屋或保留戶拿出來賣，即使價格比同區域的其他預售案開價更合理，但跟兩年前推案時相比，價格仍可能偏高。如果是買這種房子，還可以到智邦不動產與Mobile01兩大討論區去查詢去年或前年的成交價格，來交叉比對。
新竹房地產-JR圓夢團隊
現金流、新竹房地產投資、財務自由
新竹租屋,竹科人財務自由,退休規劃
股票權證套利
http://www.101jr.com/
E-mail: jr@101jr.com
Facebook: Jerry Tien
全站熱搜
留言列表
