香港自由行大補帖-Jerry香港旅遊日記

真的,
只要打破迷思，有策略、有方法，
年輕人不靠父母,要買到一間自住的屋,真的不難!!
以我的例子來說,
四年前本來看上昌益在關埔區的預售推案,
那時一坪僅15萬多,總價約700萬
那時因為手頭上自備款不足,也沒立即的需求,
所以就沒有立刻下決定購買;
但在去年, 發現關埔這區已逐漸發展起來,
房價一坪也漲到17-18萬,
感覺再不買,還是會繼續漲的樣子,
而且對於男生來說,
都希望先買個房子後,對未來才比較敢有確定的規劃,
買下房子後,心中那種踏實感,會讓自己對於未來更可以規劃確定
基於這樣的理由,雖然當時在關埔的預售案,已逼近千萬的水準,
我還是想辦法,買下了一戶即將在明年交屋的3房2廳40多坪的預售案
雖然房價加上一個車位,已經逼近千萬,
但是在精算過後,還是鼓足勇氣,
給他拼下去!!
以下是我的解法,跟大家分享囉!!
當時預售屋,簽約加訂金,需付100多萬左右,
這個部分就靠賣股票,賣基金,部分信貸,拼出這個頭期款
剩下到交屋每個月大約要繳2萬元的工程款,
以現在園區平均四萬的月薪,拼一下,省一下,應該還是過得去
尤其像我都工作6-7年的,2萬多省一省,還是擠的出來的
只要渡過了繳工程款這段期間,到了明年交屋時,
房貸可貸買價的8成,約720萬,
貸720萬的房貸,一個月連同本息,一個月要繳約4萬的金額;
四萬耶,比繳工程款期間,還要辛苦兩倍,這怎麼可能負擔的來,
這個就是重點所在了,
解決在於我們大有為的政府,
去年年底推出一個2000億,1.5%,前三年只要繳息的房貸專案;
不僅八大公股行庫有這樣的方案,民間各大銀行最近也都跟進了
以這個方案來說,貸款720萬的話,一年利息約14萬,
一個月只需繳1萬出頭就可以了,簡直比租屋還便宜;
有人可能會問,三年後,一個月要繳四萬怎麼辦??
對於這點,我的想法及解法是-
三年後,關埔這區的機能一定比現在齊全更多,
每坪20多萬的房價,應該會是基本行情;
所以如果到時不想背負那麼重的房貸,
轉手出售,雖不至於大賺,但應該也不會賠錢
如果要繼續居住持有的話,
三年後,可能也結婚了,以夫妻兩人的收入,
繳這個四萬多的房貸,壓力其實也不大;
但辦法真的是人想出來的,跟大家分享囉!!

有任何在新竹購屋的問題,都可以來信討論喔!!


以下轉貼今周刊751期.今周刊／徐一鳴：年輕人擁有台北房子並不難！
大台北地區房價居高不下，政府雖然祭出奢侈稅打房，但很多人仍然望屋興嘆，房地產投資達人──達一廣告董事長徐一鳴提供年輕人購屋的五個建議。他認為，只要打破迷思，有策略、有方法，年輕人不靠父母，想要擁有台北的房子並不難。


十九世紀神職人員朱立斯．海爾（Julius Hare）說，「想買一棟已經裝潢好的房子，就不該到採石場來，除非你在找建築的材料……。」他的意思其實是鼓勵有遠見的人。面對ＥＣＦＡ（兩岸經濟協議）後台北市居高不下的房價，年輕人必須有遠見，一步一步來，才能擁有適合你的房子。
以我為例，從新店溪旁的眷村到仁愛路四段的大廈，其間約十五年，因為父母早逝，一切全是和太太一起辛勤工作、省吃儉用而來。
事實上，只要用心思考策略，就算沒有父母提供金援，年輕人還是有機會靠自己在台北市購屋置產，千萬不要蒙蔽自己的眼睛，草率看空房市。只要懂得利用既有的「遊戲規則」，做出對自己最有利的決定，擁有台北房子並不難。
建議一／打破「買不起」的心態
很多六、七年級的朋友，剛入社會，就遇上台灣經濟史上最黯淡的時光，使得這個年齡層的人，對未來都不敢有太高的期待。但是，根據我這種四年級「上一代人」的經驗，這幾年，許多與我同年齡的台商或海外華人，紛紛把資金移回台灣，導致大量買盤出現，讓台灣，尤其是台北房價一路走高。
這當中，很多六、七年級的年輕朋友，因為缺乏經濟快速成長的人生經歷，很難想像在收入逐年增加下，以前「買得起」的，一下子就變成「買不起」……。
請看一下我附的線圖，你一定同意，四年級最幸運，年輕時都親身經歷過台灣經濟快速起飛；五年級也不差，起碼領過相對較高的薪資。所以，四、五年級的人一旦察覺到台灣未來可能不一樣時，比六、七年級敢於「築夢」與「行動」。
對六、七年級的年輕人來說，眼前不買房子，就算立刻等到第一次經歷經濟成長、薪水快速增加時，恐怕也為時已晚。
道理很簡單，現在看似買不起、負擔沉重的房子，只要你咬牙買下去，隨著收入增加上去，其實負擔都會變得比較小。但若沒買，將來薪水快速增加上來，房價非常有可能隨著經濟起飛再漲一波，到時才想買，恐怕會比今天更感到吃力。
建議二／跟隨「有經驗」的人一起行動
當前低利率的金融環境，除了對有錢人很有利以外，其實對沒什麼錢的年輕人更有利！因為，政府在房貸政策上，對年輕人不但沒什麼限制，甚至還多方鼓勵年輕人借錢買房子，就看你有沒有眼光，掌握到這波奢侈稅帶來的好時機。
從負利率的角度來看房貸，你看到的不是利息支出，而是莫名其妙地增加收入！以年利率二％來算，在二年寬限期內（不用還本金，而且年輕人購屋「自住」，就算二年內轉賣，還是不用繳奢侈稅，卻可以達到相同「投資」效果！）一百萬元的房貸利息支出總共為四萬元，但以最輕微的漲幅二年漲一○％來計算，由於房產價值增加十萬元，以至於不但實質上沒有房貸利息支出，反而還倒賺六萬元。若你有還本金，那些錢可全是你的「儲蓄」，而不是房貸「支出」，因此真的不要太排斥負債購屋。
你也許會質疑，房子漲了又不會賣，房屋增值了也沒什麼意義。然而，身處地震帶上的台灣，銀行評估放款年限時，建築物壽命都只估五十年，但我們壽命很少短於五十年，就算你打算住上一輩子，建築物本身壽命恐怕也不允許，遲早都會有換屋需求。當你計畫換屋時，名下不動產的增值，就是你換屋時一部分的「自備款」。
我的看法是，六、七年級的年輕朋友，應該要把購屋當成一種投資行為，除了滿足居住需求、省下房租支出外，還可不斷累積更多的自備款，除了拿來改善生活品質外，也是存退休金的極佳手段。若你每隔幾年賣掉，再換總價更高的房子時，可以累積更多的自備款與退休金，而且一直是自用住宅，無須繳交懲罰投資客的奢侈稅，這應該算政府網開一面、特別給年輕人投資獲利的「成年禮」。
另外，從當前資金氾濫的嚴重以及超低利率環境來看，銀行可核貸的金額，其實是史無前例的高，更讓這一代年輕人擁有以時間換取金錢的絕佳優勢。你大可利用目前的年輕優勢，盡可能以三十年房貸來估計購屋預算，拉高槓桿、以小搏大。當然，你還是要以長期償付貸款為前提，以長期投資來規避房地產下跌風險。不過，若房貸利率拉高到你難以負荷的程度時，相信房價也上漲不少，賣掉換低總價的房屋，或改成租屋就是了。
除了拉高槓桿外，如何將有限資金發揮最大效益，更是你該關心的重要議題。
從我的經驗來看，房地產投資，單價越高，風險越低；總投資金額越大、投資成功率越高，報酬也最豐厚。最好就是投資土地，風險低，報酬卻最高，因為土地沒有折舊的問題，也沒有天災人禍的危險，在稅賦負擔上卻又相對很少（算算你一間房子要繳多少稅，還有保險、維修及管理費……）。但土地投資金額高、門檻高，你不妨考慮我的作法，退而尋求次佳選擇：買現成的房子。
投資成屋，其實也是投資土地，建築物本身會不斷折舊，但建築物底下那塊地的價值卻會不斷上漲。這就是為什麼二手車只會不斷跌價，但二手屋卻會不斷漲價，差別就在二手屋附帶了會不斷增值的土地。
當你明白成屋投資應該要看土地持分，就不該只貪圖眼前看得到的「使用」空間。舉例來說，很多買家喜愛的露台，就是標準被建商「一魚二吃」的手法之一。
建築法規規定，除非是有頂的建築結構體，否則不能登記在房屋權狀裡，某些建商利用這條規定，只花一點點小錢，搭起所謂的迎賓車道（狠一點的，還在迎賓車道向外撐出雨遮），再把迎賓車道登記成公設，讓全體住戶分擔，但迎賓車道上方的空間，卻變成所謂的露台，再賣給二樓住戶。
建議三／可選擇中古大廈或國宅
所以，早期蓋的中古屋，外觀與設計也許沒今天的成屋那麼吸引人，但卻少了許多你根本用不到的公設（甚至只是用來「灌水」的公設），替買家省下許多冤枉錢，我自己喜歡買中古大廈的理由也在此。
照這道理推，年輕朋友想一想，在台北，同一個地段，同樣的總價，擁有廣大開放空間的國宅，是不是一個次佳選擇中的最佳選擇？
答案是肯定的。許多國宅的土地，原本都屬於國家，只有建築費用才是成本，在開發與規畫上，就不會想要盡量把容積率用完，只會考慮需要蓋多少戶就蓋多少戶。這麼一來，往往會留下大面積的開放空間，使相同建坪的國宅，土地持分並不比老公寓少，但國宅可都配有電梯、停車空間等基本公設，將來時間到了，重新規畫改建，台北一些精華區的國宅保證炙手可熱。
前面說過，成屋投資就是投資土地，那你應該明白，房屋上漲的力道強弱，其實與「建築物」屋齡關係不大。要評估房屋的價值與上漲力道，你必須回歸到房屋的基本面—— 居住需求，也就是房屋周邊的生活機能完善程度、以及未來改善的速度與程度。
例如，某個區塊的生活機能，在幾年後將有重大改善時，將先因預期性買盤湧入，房價很容易從三年前的五百萬元漲到現在的七百萬元，而當該生活機能設施接近完工時，又會從七百萬元漲到一千五百萬元。若你現在以七百萬元（多花兩百萬元）買下，看似吃了大虧，但將來繼續再漲到一千五百萬元時，那到底是現在賣七百萬元的投資客厲害，還是現在用七百萬元買的人厲害？
簡單講，過去沒來得及上車的人，其實也不用嘆氣，趕快透過生活機能影響房價的原則，仔細研究哪個區塊還有上漲潛力，接下來就換你笑了。
當然，就算在多頭市場中，並不是全部區塊的房地產都會齊漲齊跌，某區塊的房價始終沒漲(若考慮通膨因素，其實就是跌了)，你以為買到便宜，其實你等於買到一檔空頭走勢的股票，將來房市走空時，反而會跌得最凶。若某區塊漲個不停，你怎麼看就覺得「瘋狂」，其實這區塊在多頭市場中漲得最凶，在跌的時候也最有支撐。
房地產的基本面，其實就是回歸居住需求的生活機能，而房價的塑造，主要是靠生活機能的變化來決定.




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