以前沒有注意房市動態,每每翻閱理財商業雜誌,
總是只看有什麼好的股票標的,可以投資,
那時對於動軋百萬的房地產理財,
總覺得門檻太高,那是根本不屬於我的世界!!
富爸爸之過時的金錢觀-長期投資 (買房好??還是買股好??)
但說真的,投資股票約十多年下來,我真的沒賺到什麼錢
(雖然我還蠻認真的閱讀各類的商業雜誌,
什麼商周,今周刊,財訊,幾乎每周都看,
再加上本身是會計研究所畢業,對於財報分析,
算是還有不錯的解析能力,
而且也是直接站在科技產業第一線,的半導體業務銷售)
分析下來我之所以無法在股市賺大錢,
但卻能在房地產理財賺進人生一次上百萬的第一桶金的原因:
1.即使你對公司的財報,產業再熟,
也無法即時掌握市場的變動及公司經營者,或市場主力的想法,
然而這兩點才是股價波動的關鍵因素
2.買進的好公司,可能因為環境變化,
或新的競爭者加入,而降低其獲利能力
買進好地段的房子,卻可因為周邊新的建案,
持續增加,生活機能更佳完善,
而帶動房價的穩定上漲
3.好公司原本藍海的市場,可能因為愈來愈多競爭者投入,而變成了紅海.
好地段的房子,因為土地稀少性,愈多人投入,土地愈稀少,房價愈高
後期投入的建商,因為購入的土地成本更高,
相對的後期推出的售價也更高,
進而帶動整體的房價上漲.
像之前的關埔特區,據仲介表示,幾年前,建地一坪的成本,大約2,30萬;
但現在關埔地區的建地一坪已經漲到7-80萬,
而且能規劃蓋房子大塊的土地,所剩無幾,建商想買都還買不到呢.
所以可以觀察得到,今年關埔特區所推新的預售案,幾乎每家開價,
都是每坪20萬,甚至25萬以上起跳;
跟之前北歐三小國,第一期五年前"芬蘭"在推時的13萬起,
簡直不可同日而語!!!
4.股票的槓桿遠小於房地產,但風險波動度卻遠大於房地產
以同樣的100萬來看,股票即使使用融資,
也只能買到市值225萬的股票,約2.25倍的槓桿
但房地產,只要買在好地段的房子,至少都可以貸到總房價的8成,
因此最少是5倍的槓桿,因此只要準備100萬,就可以買500萬的房子;
而且融資利率大約是5-6%,但房貸目前很少看到超過3%的;
所以不管是槓桿倍數或是資金成本,房地產還是優於股票
再加上好地段的房子,因為土地稀少性,再加上周邊機能會漸趨完善,
當區房價通常都是穩定的緩漲,
從古今中外看來,都很少見到大幅下跌的例子.
(當然, 這個現象強調的是好地段的房子,
如果你買到山區小木屋,
或是腹地廣大,但沒什麼未來重大建設,
且未來幾年房子再怎麼蓋,地還是很多的地點,
則以上房價會穩定緩漲的定律,則不成立)
5.買房子存錢,遠比存錢買房子容易
其實應該大部分的人,最終都會想買一間屬於自己的房子,
但總因為一次要拿高額的自備款,而打了退堂鼓,或延遲了計畫
回想以往,我也是如此,所以才想透過股票,基金的理財方式,
來加速自己累積第一桶金的速度,
但執行操作下來,發現股票和基金,亦是有很多的不確定性,
如果沒有即時的調整,或是太過於即時的調整(人性啊!!)
還是無法達到明顯的效果!!
更可悲的是,這幾年下來,
房地產增值的速度遠超過我的理財成果的好幾倍;
五年前,在關埔買 一間3房2廳的芬蘭,
以40坪,加一個平面車位,大約只約500萬,
因此準備100萬的自備款,400萬的房貸,
每月攤還本息約2萬2,即可
但現在要在關埔買一間規格相當的房子,
沒有個1000萬是買不到的,
以1000萬來算,我的自備款要準備200萬,
貸款800萬,每月本息攤還要4萬5;
即使五年下來我有多存了1-200萬的自備款,
但我的月薪也不可能倍數成長,
每個月要繳四萬多的房貸,壓力實在太大了.
所以用上面的例子,即使我積極努力的理財存錢,
還是買不起想要的房子;
但如果我五年前就有勇氣,智慧透過買房子存錢,
效果可能就完全不同了!!
6.買股票,只能享有數字的快感,無法享受實質掌控,使用的實體感覺
買進股票後,你只能等他上漲,享受賣出後,
或是享每年一次領股利股息時,
所帶來存款數字增加的快感,
但如果買進的公司股價不爭氣或是經營團隊亂搞,
你唯一能作的也只是賣出股票,
或者頂多在一年一次的股東會中駡一駡,抱怨一下
但公司要不要理你,你可是完全無能為力,不能改變些什麼!!
但買進房地產後,你可以立刻享受他帶來實質效應
不僅有了完全屬於自己的空間,
要villa風希臘風地中海風,你想怎麼佈置就怎麼佈置
反正這是個完全屬於自己溫暖的窩,
而且如果買在公司附近,還可以每天多睡半小時,
減少因塞車,通勤的痛苦
最重要的是,
擁有自己的房子後,算是已經完成人生的一大目標,
帶來那種心情的踏實感---- 無價!!!
新竹現金流,房地產投資,財務自由
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