香港自由行大補帖-Jerry香港旅遊日記

攸關重大公共工程建設的關鍵第一關──環評，十三日在環保署發布的有條件通過桃園航空城環境評估報告下，讓桃園航空城的整體開發案出現了前所未見的光明面。當然，時程將長達十八年的桃園航空城，不是環評過了之後就開花結果，但是可以確定的是，航空城的題材在未來數年都不會是空包彈。


就消息面來說，航空城低空飛過環評門檻，激勵相關的桃園資產股股價翻揚，不過，現在投資人對於題材面的東西，往往在歷經短暫激情後，就會回歸基本面探究實際貢獻，因此，這一次環評通過航空城的開發案，到底該怎麼解讀航空城的未來效益？

過去談航空城大家都以「蛋黃」、「蛋白」來區分航空城的有效利益點，但是從現在開始，投資人先排除蛋黃、蛋白的迷思，也就機場專用區以及周邊功能區域，因為這些總計六○九○公頃的航空城面積，要到一九年才會徵收完畢。而任何的都市計畫開發案，只要土地未整，不會有新的動作出現，這些藍圖在開發商的手上，從什麼地方開始著手徵收，將是檯面下進行的事情，一般人難窺究竟。實際受惠者，除了開發商之外，應該是周邊土地的地主或掮客。

既然航空城的土地徵收還是一條漫漫長路，說明了十四日法人圈對於航空城取得環評開發資格後，沒有著墨太多的報告關鍵。

但是，回到航空城的題材面，《先探週刊》多次報導桃園升格為第六都後的資產價值大搜索，尋訪桃園目前最熱門的三大區域──桃園藝文特區、南崁、高鐵青埔特區的不動產開發商，得出的結論是，除了航空城及規劃出來的多處功能區域外，周邊如大園、蘆竹、中壢、桃園市等，都已經成為新案開發的重點區域，房價也都已經出現一至三成以上的漲幅。

以桃園航空城為中心來看，周邊區域將會是最早見到推案效益的地點，就操作面，在這幾個熱門區域有自有土地推案的業者，都將有機會因航空城的開發案邁出更大一步，而優先受惠推案價格飆漲的利多效益。

目前在中壢、八德分別有推案的泰豐（2102）、廣豐（1416），都因為桃園航空城的計畫土地資產價值水漲船高；其中的廣豐，因其在八德擁有四．七萬坪土地，其中的三萬坪住宅用地已經賣到第三期，從第一期的銷售一空，到第二期的搶購一空，第三期不僅價格較第一、二期分別上漲八％至八．七％，去年底進行潛銷時，二天就賣光。

而廣豐這三期的推案認列將分別落在今年底、明年第一季及一六年，第一期及第二期分別有一八億元及二○～二五億元入帳，三期則在一六年交屋後認列；若然如此，一三年一期就可認列ＥＰＳ四．六元、一四年至少五．二元，都是公司帳列獲利的歷史新高紀錄。

至於其他在桃園也有推案的建商，包括太子（2511）、聯上（4113）、新潤（6186）等，在桃園都有新建案且銷售業績相當亮麗。其中新潤在高鐵青埔特區豎立高大的廣告看版，最吸引人目光。至於宏普（2536）、華固（2548）等都分別在第二季和第三季推出建案；遠雄（5522）下半年也選在航空城外圍推出新建案。

再者就是待價而沽的周邊大地主｜榮運（2607），其位在桃園南崁精華地段的五．八八萬坪土地的長線開發價值相當可觀，目前的股價明顯被低估。

長期來看，只要航空城土地徵收完成，就會進入發包期，直接受益的就是營造股，包括達新工、中工、新建，及中鼎等。連帶相關的鋼鐵、水泥商機也可期待。