香港自由行大補帖-Jerry香港旅遊日記

中古屋價格合理價格評估的方法,
以下這幾種方法,我還蠻常用的,而且每個案子,
幾乎都會同時用到好幾個方法,綜合評估後,
才會出價!

1. 新成屋,預售屋成交價反推法
2. 租金報酬反推法-台北可能是2%,但新竹區約6-8%,500萬的房價需年收租金,在30萬到40萬之間,才有吸引力.
3. 市價比較法-直接問仲介啦!!
4. 法拍屋拍定價反推法
5. 請銀行估價
6. 車位算法

以上每個方法都有一定的評量效果,但綜合搭配的使用效果最佳!!
【聯合報╱記者何醒邦】
大台北房市漸轉為買方市場，不少自住客開始出動看房子，宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出， 每個人看不動產的價值有不同觀點，買賣雙方的認知也不盡相同，所以透過不動產估價師，以公正客觀專業的第三者身分，可準確判斷房地產的價值。
郭國任舉出6大簡易估價法。
首先是從附近新成屋價格來推算中古屋，以大台北為例，10年以上中古大樓約折舊5到10%；10年以內大樓約折0到5%；需求強烈的地區則不須折舊。
其次是從租金估算房價，他說，租金與房價有一定關連性，尤其是商用不動產，房價等於年租金除以年報酬率；假設某住宅每月每坪的租金1000元，每年就是12000元，除以平均住宅年報酬率2%，得出合理價位為每坪60萬。
第三項為市價比較法，他建議可請仲介人員出示當地的成交個案行情。
第四項則是從法拍屋價格估算，以大台北的法拍價格為例，每坪少個10%到15% 為合理價位，而精華地段與市價的價差較少，郊區則會差較多；而同一物件若越多人搶標，則準確率越高。
第五項為請銀行進行價格估算，通常銀行的估價都較保守。
最後一項是如何估車位？平面車位約為每坪房價的4、5倍，坡道車位約為平面車位的6、7折，機械車位約為平面的5折。
針對現在想買房的民眾，郭國任說，目前在精華區買到便宜貨並不容易，如果真有需求，則可從過去3年推案量大、目前正在交屋的大樓社區，建案較多的區域，及晚上點燈率不高、空置率高、釋出物件多的社區著手，比較有機會。
郭國任說，奢侈稅政策確實讓市場形勢出現逆轉，在後市一片看跌下，賣方不再高高在上，對自住客而言，是「絕地反攻」的好時機。不過奢侈稅議題至今僅一個多月，市場恐慌氣氛並未形成，不妨再等一陣子，應會看到更多價格合理的房子浮出水面。
他建議，目前是殺價好時機，要勇於出價，但出價前應該多看、多聽，多比較，先做好訪價的功課，在一切都了解後，如果能夠比目前市場行情再便宜1~2成，應該就不太會吃虧。



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