媽咪變身包租婆 輕鬆退休沒煩惱

母親節的腳步近了，為人子女們想好要如何犒賞辛苦的媽媽了嗎？除了金飾、保養品之外，房仲業者最近發現，出租套房大行其道，「買屋給媽媽收租」早已成為近幾年最時尚、也最令媽媽安心的退休大禮，特別是一些老家在中南部常年在北部發展的企業中高階主管。

信義房屋不動產企研室的調查發現，在目前定存利率仍然偏低，房貸利率也相對偏低的情況下，買個中古公寓或華廈分隔成套房收租，早已成為近幾年新的理財方式，尤其由媽媽當包租婆就近收租、管理的情況也愈來愈常見。

63歲已經退休的楊媽媽家住台南成功大學附近，在台北工作的兒子與媳婦特別幫楊媽媽在住家附近的大樓買了一戶35坪的房子，隔成四間現代感十足的套房出租，一間收租6000元，一個月就有2萬4的收入，扣除10000元的房貸，楊媽媽還有一萬四千元的零用金，對於支應南部的生活開支綽綽有餘。對於升格成為包租婆，楊媽媽也樂在其中，直跟左鄰右舍的鄰居誇說，兒子與媳婦對她有多孝順。不僅閒暇之餘把房子佈置得很溫馨，連上網找房客、換燈泡、粉刷，楊媽媽也不假手他人，有時也會帶自己做的餅乾糕點跟房客分享，有些房客搬走之後，還經常會來找楊媽媽敘舊。不過楊媽媽慢慢開始發現，最近兩年，租屋網站上的廣告好像變多了，同一棟大樓像她家一樣，做套房出租的人愈來愈多，競爭也愈來愈激烈。

信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻表示，收租型產品近年來成了房地產市場的熱門趨勢，主因是微利時代，在高齡化社會趨勢下，希望老年生活能有穩定的投資收益，成為現代人退休規劃的主流，在銀行定存利率依舊偏低的情況下，定存早已無法滿足往後退休的生活需求。

有些孝順的子女平時會有給父母親家用，如果把家用拿來支付房貸，讓母親收取租金，是不錯的孝親方式。如果沒有子女奉養，民眾也可以利用退休金投資不動產，或是當起包租公、包租婆，不僅有穩定收租，又兼具增值及節稅功能，是退休後保障生活最實惠的選擇。

根據行政院主計處最新統計，95年年底65歲以上的老年人口已突破228萬人，占總人口數已達9.997%，即將破10%；但出生數續創新低，只有20萬4,459人。台灣人口繼續朝少子化和老年化發展，50年之後，65歲以上的老人更將高達4成。先進國家早先已注重退休金制度，台灣這方面卻缺乏相關配套的社會福利制度。根據內政部94年老人狀況調查，老人的生活費約1萬1,715元，收入五成三靠子女、三成三靠政府救助或津貼，只有一成四來自自己的退休金。

如果未來要過有尊嚴的老年生活，避免當個向子女要錢的伸手族，退休規劃一定要趁早。信義房屋建議，目前店面投資獲利一般可達3.5~5％，分隔套房也有4~6%不等的投資報酬率，不僅高於銀行定存利率，又具有增值性及節稅功能，是退休後保障生活安定無虞的最佳選擇，尤其捷運站附近，成熟商圈店面、學區出租住宅、辦公商圈套房都是現代媽媽們可以精打細算積極介入的熱門標的。

吳銘鴻分析指出，分隔套房及整層住宅租期長短不一，又有管理維護的問題，適合身體硬朗的媽媽來當這類包租婆。如果是外務繁多或是行動較不便的媽媽族，則建議選擇租期較長，且較不需管理維護的店面型產品，每月坐收租金。不過要注意的是，店面產品租金報酬率也高，未來增值能力強，但相對因為購入成本也較高，較適合口袋麥克麥克的媽媽一族。

不過，大台北地區由於房價高，居全國之冠，平均投報率為3.2%，但也有超過一半的區域，購屋出租的投資報酬率在4%以上，仍超過銀行定存。相較之下，最近一年，拜高鐵通車之便，中南部房價僅台北的二分之一甚至三分之一，因此最近台中和高雄經常可見媽媽看屋團，不少婆婆媽媽呼朋引伴相偕坐高鐵南下看屋，看中一訂就是好幾戶。

儘管低房貸造就高投資報酬率，但也絕非全無風險，信義房屋建議，如果是媽媽自行購屋是用退休金或私房錢，仍是以保本為主，因此選購房屋時首重地段，再來考量兩房或三房的公寓還是大樓產品，才是確保「安全」及「保本」的原則。另外為增加租金收益，不妨多考慮有增建物(加蓋)的房子，另外像明星學校、大學商圈，捷運站周邊及辦公商圈附近的出租型住宅或店面，皆是保值性佳的購屋產品。

吳銘鴻歸納出現代包租婆的購屋訣竅，分別為「市區比郊區好」、「中南部增值潛力佳」、「中古屋又比預售（新成）屋好」、「頂樓加蓋的房子比一般房子好」，「分隔比整層好」，也提醒有心投入包租婆行列的媽媽們，退休收租固然理想，對於選擇好的承租客也要有好眼力，免得請神容易送神難，到時候房租沒賺到房客沒繳租金又趕不走。而平時也要用心維護屋況，只要掌握這些原則，審慎投資相信能將租賃的風險降到最低。