香港自由行大補帖-Jerry香港旅遊日記

  書的作者叫"王派宏",說真的我當時,聽都沒聽過這號人物,

  但因書的內容不僅寫實,且生動活潑,淺顯易懂,我一口氣就當場讀完,  也才發現我們要致富,不是僅能靠賣IC,公司上市,股票分紅才有機會,  原來透過投資中古屋,房地產,也可以輕鬆致富,

  當時我懷著半信半疑的心態,不僅買了王派宏的書,參加他在新竹大茶壺辦的現金流活動,  同時也花了近萬元去,上了他在中壢開的初階房地產五堂課!!(報新竹JR團隊介紹,可享特別優惠喔!!)

  之後就開啟了我一連串的房地產投資副業之旅,

   完整可以參考我的"竹科工程師投資房地產心情告白"一文

下文是4年前,蘋果日報他的採訪報導,供大家參考囉!!

分類：房地產投資理財
2009/07/16 10:53
投資法則：見好就收。
300萬的房子 最好賺
王派宏專挑小套房和3房
「屋主急售」的物件，是因為這類物件的入手價，比較有機會能壓低到市價的5~7折
2008年09月22日地產王

王派宏今年30歲，投資房地產存了300萬元，還出了1本《房地產賺錢筆記》，大方分享他的致富之道。
王派宏今年30歲，4年前辭掉在「六和機械」月薪9萬元的工作，當起專業的房地產投資客。他成功地賣出32間樓，銀行存款增加逾300萬元。雖然他的戰場鎖定中壢，但他以經驗、智慧、閱讀理財書籍摸索出的房地產投資致富心法，卻適用於全台各地的房市投資。撰文：李偉麟 攝影：陳志亮

在2004年4月，王派宏踏入投資房地產的領域，發展出一套操作模式。現在，他每天只花2小時在房地產上，花他最多時間的是閱讀跟理財有關的書籍，最多曾高達6小時。
到目前為止，王派宏投資房地產4年，總共賣出32間房子，每戶淨賺30至50萬元，銀行存款增加逾300萬元。雖然他第1次買進的投資物件是在台中市的逢甲商圈，而且成功地賺到錢，但後來房貸緊縮，再加上台北客很難忍受到台中至少2小時的車程，所以他現在只做3個區塊，就是中壢的中原大學商圈、中壢的清雲科技大學商圈，以及中壢火車站商圈。
元大建設總經理黃仁勇說，買賣房地產一定要鎖定自己熟悉的區域，人親土親，才能避免買在高價，並找到最適合的物件。
為什麼鎖定「商圈」？王派宏說：「因為人潮決定錢潮，有人潮就有需求，有需求就有市場。哪些地點會有人潮？火車站、高鐵站、捷運、商圈、大專院校。你選的地點，如果符合的項目不只1個，那是愈多愈好，愈多愈無敵。」針對這點，華固建設公司特助徐明珠表示，商圈裡面，捷運是最好的賣點，尤其是捷運出口500公尺以內的物件，接手特別強勁。
 貼著優惠房貸走
王派宏只買總價300萬元以下的房子。為什麼是300萬元？多數人或許會認為，那是因為台中和中壢的房價便宜，每坪大概10萬元左右。沒錯，但最主要的因素，卻是由於政府的優惠房貸額度，通常都在200萬元以上。房子要能順利轉手賺差價，周轉率就要高，房子總價愈貼近貸款額度，對接手者而言負擔就輕，可加速成交速度。
為了求取高周轉率，選對產品也很重要。王派宏的第3個投資法則就是，只買套房和3房。套房總價低，既可吸引自住客，也是出租市場的熱門標的，而且在房貸緊縮之前，甚至可以全額貸款。3房則是市場主流，屋況差的，還可以改成套房，帶租約出售也很好賣。遠雄集團公共事務室副總經理蔡宗易說，以長期的需求來看，3房產品的買盤最穩固。
王派宏的第4個投資法則是鎖定屋齡15~25年的房子。根據他的測試結果，屋齡15~25年的買賣有效度較高。意思是，如果他想找「屋主急售」的物件，屋齡10年內的房子，大概要花上3~6個月才能遇上1件，屋齡30年以上的物件機率更低。
講得更具體些，就是如果你每天花2小時在看房子、買賣房子這件事上，1個月30天扣掉休假日、下雨天，就算只花20天，其中屋齡15~25年的房子，找到「屋主急售」的機率最高，而且也是最容易在9個月之內順利轉手，並且淨賺30~50萬元以上的房子。
成本價決定勝負
之所以是「9個月」，這也是王派宏測試出來的結果。他曾經用一間位於市區的3房物件測試，將它交給3家房仲公司銷售，在第4至第6個月之間，會有人出市價購買，到了第9個月，出價會落在市價的8成5至9成5之間，還是很理想的成交價格。
王派宏最喜歡「屋主急售」的物件，是因為這類物件的入手價，比較有機會能壓低到市價的5~7折，這就是他投資房地產致勝的最關鍵因素。「炒樓」、「炒作」這些詞並不適合他，相反地，他是個極度保守的投資人。入手的價格，就決定了他投資的房子會不會賺錢。他並不期待房價上漲，就算沒有漲，他還是能賺到錢，只要不跌就行了。
房地產的遊戲規則是這樣的：貼廣告出來賣的房子，廣告的價格大都是市價加上2成。一般的客人將廣告價砍2成，成交價就是市價；而更厲害的客人，市價再砍2成，就覺得賺到甜頭。但是王派宏的成本價是市價的5~7折，此時他還是有利潤，能賺到1~3成。
但是屋主急售的房子並不好找，而且王派宏堅持只買市價5~7折的房子，說真的，幾乎完全要碰運氣。不過，要得到幸運之神的眷顧還是有方法的，就是要勤勞，要盡可能地讓愈多人知道他要買房子。
幫王派宏找房子的人，其實就是代書和仲介。每個星期，王派宏會傳簡訊給他們，「我要買哪裡、多少錢、幾房的房子」，而且他會加註，「我還在，我還沒倒，有物件請介紹給我。」
在成為房地產投資客的頭2年，王派宏發展出這樣的模式，如願地賺到了錢。每個月花40個小時，經過9個月可以淨賺30~50萬元。假設淨賺40萬元，40個小時賺40萬元，平均每小時賺1萬元；比起4年前他當上班族，每天上班8小時，1個月工作160小時，月薪9萬元，平均每小時賺562.5元，成長將近17倍，相當誘人。
聽了王派宏的故事，如果讀者也想把工作辭掉，專心做房地產投資客，最好別這樣。王派宏說：「尤其是如果你想買房買車、想生小孩。孤注一擲的風險並不是大多數人能夠承受的。」
快速增加存款量
為什麼？因為上班族的習性是每30天領1次薪水，房貸、車貸、卡費，通常也是月付；要一般人去過9個月之後才1次回收30~50萬元的生活，老實說，沒有幾個人辦得到。
而且，4年來，王派宏只有在前2年賺到錢，第3年房貸緊縮，他就減少「進貨量」，第4年則完全不買房子。他現在手頭上還有6間被套住的投資物件，就是因為違反了自己的第5個投資法則：見好就收。
人性是卑微的。王派宏一開始投資房地產就很順，手氣太順的結果，人會忘記有「景氣循環」這回事。即使理性告訴自己「不能買，買了會被套牢」，但還是忍不住手癢進場，果然就被套牢。要不是王派宏把之前賺到的錢都存了起來，如果只靠暫時出租這些房子的收入，以及上課的鐘點費過日子，他老早就掛了。
大多數的人過日子，施力點是放在「收入與支出」，王派宏的施力點是在「存款量」。簡單地說，他賺錢是為了存錢。當初他之所以辭掉月薪9萬元的工作投資房地產，是因為受到《巴比倫致富寶典》這本書以及「現金流」遊戲的激勵。他的目標，就是「如何快速增加存款量」。
透過遊戲學理財
「現金流遊戲」是由《富爸爸．窮爸爸》一書的作者羅伯特．Ｔ．清崎發明，目的是透過遊戲的方式，讓人們體驗該如何處理到手的錢，學習如何及時因應人生中的挑戰，做出最佳投資理財決策，隨時修正自己的收入、支出與資產負債表。
玩家最多6人，先抽職業，不同的職業有不同的收入與支出，先在固定薪水（羅伯特．Ｔ．清崎稱之為「老鼠賽跑」）比賽，看誰先成為富人（遊戲中為「快車道」），把錢拿去投資進而實現自己的夢想，成為最後的獲勝者。
30本成功日記
王派宏坐在中壢火車站對面的速食店裡，一邊低頭翻閱著漫畫書《大唐雙龍傳》，一邊等候記者前來赴約。如果不是看到桌上躺著1本王派宏的新書《房地產賺錢筆記》，記者還真不會相信眼前這位認真看漫畫、手上戴著電子錶的「少年人」，就是講1堂課收費4千元的房地產投資達人。
王派宏告訴記者，打電動和看漫畫書，是他平日最常做的消遣。他雖然只有30歲，處事卻已展現企業老闆的精明與圓融。他說：「從頭到尾，企業家的思維就只有『排列組合』這件事。」
王派宏懂得花點錢買別人的時間，為自己創造更大的效益。他聘請私人助理，專門處理「必要的行政事務」，例如製作精美與完整的不動產說明書和鑰匙。之前，他的助理是領月薪的，但自從景氣反轉，他也順勢做了調整，把每項瑣事拆開以鐘點計費，等於是用工讀生的編制，發揮私人助理的功能。
大方包紅包
論精明，他對幫他找房子、賣房子的房仲業務員絕不吝嗇，房子若要出租找房客，他一定多付半個月的佣金，讓仲介不但死心塌地為他篩選好房客，還能盡快出租，縮短空租期的損失。物件若順利售出，他也會私底下再包個大紅包給仲介，收買人心。
論圓融，他寧可空出手頭上1間套房不租、不住，當做「樣品屋」，有人想看房子，就帶到這間裡頭整修好，屋況、家具擺置妥當的空屋參觀，絕對不去打擾房客。
他的口袋有1本小筆記本，是他由心靈講師林偉賢那兒學來的「成功日記」，隨時記錄別人和自己的成功事蹟。像這樣的筆記本，他已經記了30餘本，而且他還把學來的寫日記方法，改良得更符合人的「惰性」，在課堂上傳授。他告訴學生，只要手上有紙有筆，就是邁向成功日記的一大步了。
王派宏小檔案
年齡：1978年生，30歲
血型：B
星座：處女座
現職：
1.房地產投資客
2.《房地產賺錢筆記》作者
3.開設房地產財商課程「大I養成班」，每堂課收費4千元
身價：目前手頭上有6間投資物件、存款逾300萬元
婚姻：去年結婚
中壢就業需求旺
中壢是桃園重要的都會區，長期以來又有工業區藍領及白領就業需求，火車站商圈是明智的選擇。