香港自由行大補帖-Jerry香港旅遊日記

【聯合報／莊瑜敏、韓馥璟口述】吳先生問：我三年前買了預售屋，最近考慮出售；聽朋友說，出售預售屋的所得，全部都要課稅，交屋後再出售，只課房屋利得的部分。請問出售預售屋跟房地產的所得計算有何不同？交屋後再出售，對我比較有利嗎？

勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏及經理韓馥璟答：預售屋和成屋買賣的所得計算大不同，出售預售屋屬於權利交易，出售價款減原始取得成本與相關費用就是所得，預售屋出售利得應併入個人綜合所得的財產交易所得，申報所得稅。
成屋買賣就是不動產交易，處分利得分為出售土地和房屋所得。由於土地所得免納所得稅，故僅需將出售房屋的利得，列入綜合所得申報即可。
出售不動產時須考慮是否被課徵奢侈稅，持有2年以內的房地，且不符合排除條款時，應依法繳納奢侈稅。
假設吳先生出售預售屋或房地價款為5000萬，取得成本為4000萬，土地增值稅為50萬，必要費用為150萬，出售時，房屋現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例為1/5，吳先生綜合所得稅率為40%，有下列3種試算方式：
1.出售預售屋：不須繳納奢侈稅，綜所稅為（5000萬-4000萬-150萬）x40%＝340萬。
2.完工交屋1年內出售房地（課徵奢侈稅）：須按出售價金5000萬繳納15%奢侈稅，計750萬元；綜所稅為（5000萬-4000萬-750萬-150萬-50萬）x1/5x40%=4萬，兩者合計為754萬。
3.完工交屋2年後再出售（不課徵奢侈稅）：綜所稅為（5000萬-4000萬-150萬-50萬）x1/5x 40%=64萬。
吳先生應按實際狀況，審酌何種方式比較有利。（記者林政忠整理）