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以下文章轉貼自陸敬民的房產週報,跟大家分享囉!!
http://jimmylu1974.pixnet.net/blog/post/33742947
[蘋果] 2011上半年新竹房價蠢蠢欲動
公告現值調漲增成本 ECFA早收清單促買氣 台北投資客轉進 三大利多 房價衝新高
民國100年（2011年）各縣市公告土地現值結果出爐，新竹縣不僅調幅居冠，縣治所在地的竹北市調幅更高達81.54%！新竹縣府表示，這是因為過去縣內公告土地現值佔市價比例長期偏低，加上為配合中央地價政策所以調漲，包括縣治一至三期、高鐵特區、台科大、華興，以及湖口王爺壟等重劃區皆大幅調升至市價的6成以上。對於縣府大幅調漲公告土地現值，新竹縣市建築業者普遍認為將墊高土地持有成本，短期內雖傾向自行吸收，但未來終將反映在房價上。
Point 1：公告現值成導火線？
新竹房市景氣從2009年金融海嘯結束後迅速復甦，2010年更一躍而來到歷史新高！截至2010年底，重劃區3房首購大樓主力單價已站穩18萬，換屋產品則登上20萬，豪宅產品挑戰30萬新高。土地價格持續勁揚、建築成本不斷攀高，有業者研判公告現值調漲將成為成為引爆2011上半年新竹房價漲勢導火線，屆時首購產品將挺進20萬，換屋則挑戰25萬，豪宅有上看35萬機會。
豐邑建設副總經理林茂焜表示，公告現值調漲代表商圈繁榮，這是互為因果的關係，應該樂觀看待。他也認為公告現值調漲將增加業者的持有成本，不過現階段多傾向自行吸收，未來是否反映在售價上則要看個案表現。
昌益房屋副總經理徐佩勝指出，公告現值調漲雖是帶動房價攀升因素之一，但促使新竹房價上漲的因素還有很多，包括外地建商加碼購地、投資客持續湧進、高層建築不斷推出等，可以確定的是2011上半年房價表現不會比去年差。
華邦廣告總經理黃智明認為，公告現值調升，建商成本勢必增加，即使短期內自行吸收，未來終究會以各種形式分攤出去，例如縮小議價空間、調整建材設備等，至於調漲房價則是最直接的方式。目前在沒有因此而調漲房價的情況下，消費者買房子算是賺到。
Point 2：設廠需求帶動漲勢？
另一項帶動新竹房價持續看漲的因素則來自ECFA早收清單的效益。兩岸簽署ECFA，預期台灣工廠訂單暢旺，除新竹科學園區外，電子業佔6成比重的新竹（湖口）工業區2010年產值不僅站穩6000億（2009年金融海嘯為5900億），更有機會重登2008年時的6400億新高！
新竹縣長邱鏡淳上任後將招商引資列為施政重點，半年來受理21件大宗設廠用地申請，總計工業用地需求面積高達1026公頃，2010年在新竹縣完成登記設廠的廠商有59家，投資金額約146億，就業人口增加5000名，較2009年成長170%，預期2011年成長將超越去年。新竹縣政府表示，目前縣內已無閒置廠房及土地，縣府正向中央爭取設立新工業區與科技園區，期望強勁的發展動能令房市水漲船高。
昌益徐佩勝表示，簽署ECFA對國內產業助益極大，目前國內產業景氣正處於榮景，市場資金水位高（游資充裕），加上資金持有成本低（貸款利率低），這些皆反映在國內股匯市上，而房市受股市影響，可望延續去年以來的景氣。
華邦黃智明認為，全球最大消費市場美國持續其貨幣寬鬆政策，包括台灣、中國、印度與南韓等亞洲國家均處於正成長期。與中國簽署ECFA以來，台灣工廠生意變得更好，公司賺錢，老闆和員工都受益，對購屋置產也更有信心。
豐邑林茂焜指出，EFCA早收清單對台灣廠商有利，目前新竹許多工廠都在加班趕訂單，老闆有錢，又怕通膨，購屋置產成為其投資時的必然選項。
Point 3：台北投資客紛卡位？
由於台北市與新北市房價飆漲引發民怨，政府開始祭出一連串台版「宏觀調控」措施來限制大台北房地產市場的炒作風氣，最近半年市場傳出有不少台北投資客將眼光轉移到新竹市與竹北市。對此黃智明透露，現階段市場資金堪稱充裕，滿手現金的投資客不少。高鐵通車後，台北投資客往南走的意願大幅提升，每坪30萬的新竹豪宅對他們來說實在「平價」，這股南下投資的趨勢在2011上半年仍會持續發酵。
林茂焜表示，包括桃園青埔與竹北六家高鐵特區，都是投資客青睞的地段，不過台北具實力的投資客看的多是大宗土地與整棟商辦或店鋪，除非是竹北高總價豪宅，不然純粹投資在住宅產品的金額比例應該不會太高。
徐佩勝認為，目前新竹本地投資客的比例仍佔大多數，雖然投資客持續湧進、墊高房價，但這些投資客在決定入手前還是會衡量產品的增值潛力，對於區位地段、營建品質與價位還是會詳細評估，並不如外界所認為的照單全收。
備註1：公告土地現值VS公告地價
「公告土地現值」是做為土地移轉或設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並提供主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，公告土地現值每年1月1日公告。「公告地價」是做為土地所有權人申報地價之參考，政府依據土地所有權人所申報之地價課徵地價稅，公告地價每3年公告1次，必要時得延長之。（資料來源：平鎮地政事務所）
備註2：名人看上半年房市
華邦廣告總經理黃智明：
1.手中現金充裕者可加碼布局，靠貸款投資房地產者宜謹慎。
2.關鍵字：當利率升至3.5%時，宜適時調節手中持屋。
豐邑建設副總經理林茂焜：
1.上半年房市榮景可期，新竹、竹北「雙城效應」持續發酵。
2.關鍵字：謹慎看待金兔年「撲朔迷離，雌雄莫辨」現象。
昌益房屋副總經理徐佩勝：
1.資金水位高，資金成本低，產業表現不凡，房市不會差。
2.關鍵字：首購15～20萬，換屋20～25萬，豪宅25～30萬。
備註3：ECFA早收清單摘要如下：
產業│項目
農業│活魚、生鮮魚、香蕉、哈密瓜、火龍果、茶葉等18項
石化│基本原料、特用化學品、塑膠原料、塑膠製品等88項
機械│工業機、產業機械、其他機械、零組件等107項
紡織│紡織中上游、紡織下游、紡織製品、鞋類等136項
運輸│汽車、自行車等50項
其他│鋼筋、水泥、染顏料、運動器材、醫療器材、儀器、模具、金屬製品、玻璃、橡膠、漆及油墨、電子、電機、小家電、手工具等140項
總計│519項，佔2009年台灣出口中國金額16.1%，約138.3億美元（4149億台幣）
新竹房地產投資-JR圓夢團隊
新竹現金流,房地產投資,財務自由
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E-mail: jr@101jr.com
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[蘋果] 2011上半年新竹房價蠢蠢欲動
公告現值調漲增成本 ECFA早收清單促買氣 台北投資客轉進 三大利多 房價衝新高
民國100年（2011年）各縣市公告土地現值結果出爐，新竹縣不僅調幅居冠，縣治所在地的竹北市調幅更高達81.54%！新竹縣府表示，這是因為過去縣內公告土地現值佔市價比例長期偏低，加上為配合中央地價政策所以調漲，包括縣治一至三期、高鐵特區、台科大、華興，以及湖口王爺壟等重劃區皆大幅調升至市價的6成以上。對於縣府大幅調漲公告土地現值，新竹縣市建築業者普遍認為將墊高土地持有成本，短期內雖傾向自行吸收，但未來終將反映在房價上。
Point 1：公告現值成導火線？
新竹房市景氣從2009年金融海嘯結束後迅速復甦，2010年更一躍而來到歷史新高！截至2010年底，重劃區3房首購大樓主力單價已站穩18萬，換屋產品則登上20萬，豪宅產品挑戰30萬新高。土地價格持續勁揚、建築成本不斷攀高，有業者研判公告現值調漲將成為成為引爆2011上半年新竹房價漲勢導火線，屆時首購產品將挺進20萬，換屋則挑戰25萬，豪宅有上看35萬機會。
豐邑建設副總經理林茂焜表示，公告現值調漲代表商圈繁榮，這是互為因果的關係，應該樂觀看待。他也認為公告現值調漲將增加業者的持有成本，不過現階段多傾向自行吸收，未來是否反映在售價上則要看個案表現。
昌益房屋副總經理徐佩勝指出，公告現值調漲雖是帶動房價攀升因素之一，但促使新竹房價上漲的因素還有很多，包括外地建商加碼購地、投資客持續湧進、高層建築不斷推出等，可以確定的是2011上半年房價表現不會比去年差。
華邦廣告總經理黃智明認為，公告現值調升，建商成本勢必增加，即使短期內自行吸收，未來終究會以各種形式分攤出去，例如縮小議價空間、調整建材設備等，至於調漲房價則是最直接的方式。目前在沒有因此而調漲房價的情況下，消費者買房子算是賺到。
Point 2：設廠需求帶動漲勢？
另一項帶動新竹房價持續看漲的因素則來自ECFA早收清單的效益。兩岸簽署ECFA，預期台灣工廠訂單暢旺，除新竹科學園區外，電子業佔6成比重的新竹（湖口）工業區2010年產值不僅站穩6000億（2009年金融海嘯為5900億），更有機會重登2008年時的6400億新高！
新竹縣長邱鏡淳上任後將招商引資列為施政重點，半年來受理21件大宗設廠用地申請，總計工業用地需求面積高達1026公頃，2010年在新竹縣完成登記設廠的廠商有59家，投資金額約146億，就業人口增加5000名，較2009年成長170%，預期2011年成長將超越去年。新竹縣政府表示，目前縣內已無閒置廠房及土地，縣府正向中央爭取設立新工業區與科技園區，期望強勁的發展動能令房市水漲船高。
昌益徐佩勝表示，簽署ECFA對國內產業助益極大，目前國內產業景氣正處於榮景，市場資金水位高（游資充裕），加上資金持有成本低（貸款利率低），這些皆反映在國內股匯市上，而房市受股市影響，可望延續去年以來的景氣。
華邦黃智明認為，全球最大消費市場美國持續其貨幣寬鬆政策，包括台灣、中國、印度與南韓等亞洲國家均處於正成長期。與中國簽署ECFA以來，台灣工廠生意變得更好，公司賺錢，老闆和員工都受益，對購屋置產也更有信心。
豐邑林茂焜指出，EFCA早收清單對台灣廠商有利，目前新竹許多工廠都在加班趕訂單，老闆有錢，又怕通膨，購屋置產成為其投資時的必然選項。
Point 3：台北投資客紛卡位？
由於台北市與新北市房價飆漲引發民怨，政府開始祭出一連串台版「宏觀調控」措施來限制大台北房地產市場的炒作風氣，最近半年市場傳出有不少台北投資客將眼光轉移到新竹市與竹北市。對此黃智明透露，現階段市場資金堪稱充裕，滿手現金的投資客不少。高鐵通車後，台北投資客往南走的意願大幅提升，每坪30萬的新竹豪宅對他們來說實在「平價」，這股南下投資的趨勢在2011上半年仍會持續發酵。
林茂焜表示，包括桃園青埔與竹北六家高鐵特區，都是投資客青睞的地段，不過台北具實力的投資客看的多是大宗土地與整棟商辦或店鋪，除非是竹北高總價豪宅，不然純粹投資在住宅產品的金額比例應該不會太高。
徐佩勝認為，目前新竹本地投資客的比例仍佔大多數，雖然投資客持續湧進、墊高房價，但這些投資客在決定入手前還是會衡量產品的增值潛力，對於區位地段、營建品質與價位還是會詳細評估，並不如外界所認為的照單全收。
備註1：公告土地現值VS公告地價
「公告土地現值」是做為土地移轉或設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並提供主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，公告土地現值每年1月1日公告。「公告地價」是做為土地所有權人申報地價之參考，政府依據土地所有權人所申報之地價課徵地價稅，公告地價每3年公告1次，必要時得延長之。（資料來源：平鎮地政事務所）
備註2：名人看上半年房市
華邦廣告總經理黃智明：
1.手中現金充裕者可加碼布局，靠貸款投資房地產者宜謹慎。
2.關鍵字：當利率升至3.5%時，宜適時調節手中持屋。
豐邑建設副總經理林茂焜：
1.上半年房市榮景可期，新竹、竹北「雙城效應」持續發酵。
2.關鍵字：謹慎看待金兔年「撲朔迷離，雌雄莫辨」現象。
昌益房屋副總經理徐佩勝：
1.資金水位高，資金成本低，產業表現不凡，房市不會差。
2.關鍵字：首購15～20萬，換屋20～25萬，豪宅25～30萬。
備註3：ECFA早收清單摘要如下：
產業│項目
農業│活魚、生鮮魚、香蕉、哈密瓜、火龍果、茶葉等18項
石化│基本原料、特用化學品、塑膠原料、塑膠製品等88項
機械│工業機、產業機械、其他機械、零組件等107項
紡織│紡織中上游、紡織下游、紡織製品、鞋類等136項
運輸│汽車、自行車等50項
其他│鋼筋、水泥、染顏料、運動器材、醫療器材、儀器、模具、金屬製品、玻璃、橡膠、漆及油墨、電子、電機、小家電、手工具等140項
總計│519項，佔2009年台灣出口中國金額16.1%，約138.3億美元（4149億台幣）
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